mile米乐2023年7月以来，监管层出台了多项政策，支持房地产行业发展。例如，推进旧城改造，首套房“认房不认贷“，降低存量首套住房贷款利率等。

　　9月以来，上海、广州mile米乐、南京、郑州等多个大中城市放松住房限购，支持房地产行业复苏。作为整个地产产业链上生意模式较为优质的赛道之一，物业行业，是否能够迎来景气谷底的反转？

　　上游——主要是各方运营支持，2020年百强物业服务企业成本构成如下所示。其中人力成本约占58%，其次是维护费用、清洁费用等。

　　在清洁方面，物业服务企业需要环卫企业、污水处理企业支持。环卫服务行业集中度较低。2019年北环集团（5.71%份额）、启迪环境（2.49%份额）位居前两位。

　　污水处理行业，北控水务、首创环保、碧水源处于一梯队，此外还有重庆水务、兴蓉环境、国祯环保等。

　　中游——物业服务企业，市场集中度较低，碧桂园服务、万物云份额领先，但都不足3%。

　　下游——物业的业主或租客，广泛涉及各行各业。例如写字楼、商业中心、产业园区、大型企业等。

　　中海物业——2023H1，实现收入66.04亿元，同比增长32.83%；归母净利润6.69亿元，同比增长50.4%。

　　绿城服务——2023H1，实现收入81.97亿元，同比增长20.05%；归母净利润4.15亿元，同比增长21.79%。

　　新城悦服务——2023H1，实现收入26.81亿元，同比增长8.72%；归母净利润2.94亿元，同比增长30.10%。

　　并购战略、项目筛选、尽职调查、交易结构设计、风险评估、并购谈判、资本交易税务等核心问题！2023年11月18日-19日，并购优塾将在上海举办为期两天的《中国企业境内外上市实操要点》主题研讨会。

　　下面按季度看看近两年三家的归母净利润增长情况：从收入规模来看，2022年，绿城服务（148.56亿元）中海物业（113.35亿元）新城悦服务（51.80亿元）。中海物业

　　中海物业——2023H1，实现收入66.04亿元，同比增长32.83%；归母净利润6.69亿元，同比增长50.4%。

　　截至2023H1，在管面积为3.63亿平米，较2022年末增长13.4%，其中37.8%来自独立第三方，较2022年末增加5.0个百分点。2023H1，实现市场拓展合约面积5818万平米，同比增长40.7%，其中非住宅占比63.3%，同比提升2.3个百分点，获取了旅游景点成都宽窄巷子街区、政府机构香港特区政府资讯科技总监办公大楼等标杆性项目。

　　2023H1，公司综合毛利率为16.0%，同比提升0.9个百分点；其中物业管理毛利率同比提升1.6个百分点至14.7%，主要因其加大分包力度、优化人力资源结构及防控开支下降影响；此外，居家生活服务及租售服务收入快速增长，毛利率较基础物管更高的业主增值服务收入贡献同比提升2.1个百分点至9.9%。

　　——2023H1，实现收入81.97亿元，同比增长20.05%；归母净利润4.15亿元，同比增长21.79%。截至2023H1，在管面积和储备面积分别为4.1亿平米和3.8亿平米，分别同比增长18.7%和3.7%。在管面积中住宅与非住宅分别占80.5%和19.5%，分别同比提升/下降了2.4个百分点。

　　——2023H1，实现收入26.81亿元，同比增长8.72%；归母净利润2.94亿元，同比增长30.10%，主要是资产减值损失减少所致。23H1。公司在管面积和合约面积分别为2.09和3.23亿平米，分别同比增长21.1%和8.7%；在管面积中第三方项目占比51.6%；非住业态占比24.7%。

　　2022年，三家公司毛利率均下降，主要是并购项目毛利率低、非住宅项目占比提升、卫生事件影响所致。

　　新增物业管理面积=新增住宅管理面积+新增商业及服务类建筑管理面积+新增厂房类建筑管理面积

　　考虑保交房政策，近来提振房地产市场政策持续推出，并考虑2022年全年同比增速比2022上半年同比增速减少较多，我们假设2023年增速为-8%，至2027年每年增加2%。

　　以上，仅为本报告部分内容，后文还有大约6000字，以及数十张图表mile米乐，具体内容详见《产业链报告库》。

　　在吃过许多亏之后，我们才发现，感知宏观和景气度的“水温”和“晴雨”，如此之重要。它的重要性，甚至要高于对行业和公司本身的研究。所以，在做了一年的内测后，我们终于将《景气度跟踪图集》汇总成为新的产品：

　　DCF，就像买菜需要公平秤、测量天气需要温度计一样mile米乐，是一把辅助进行经济资源要素配置的标尺，运用于现代经济的各个角落。